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买法拍房前你需了解这些问题
浏览:1464 发布日期:2020-07-31

一、

什么是法拍房?

     法拍房顾名思义就是法院拍卖的房子,一般是因为债务人不还钱,债主去法院起诉,官司打赢后债务人没钱还,但是名下有房子,这时候债主就申请法院强制执行债务人的房子,也就是拍卖变现,以此来还债主的钱。

二、

为什么要购买法拍房,法拍房有什么优点?

     法拍房的优点很多,比如说便宜,为了尽快变现法院一般会以略低于市场价的价格起拍,其中流拍过的房子,每流拍一次,起拍价会降低20%,因此价格上很有吸引力。另外现在大部分城市对法拍房都不限购,适合没有购房资格的人购买。其次就是法拍房基本都是现房,买了就可以入住,这也是很多人购买法拍房的原因之一。

三、

买法拍房要符合什么条件?

     长沙这边没什么条件,因为目前不限购,但是现  在有些一线城市法拍房是限购的,最好先跟当地房产部门了解清楚。长沙地区的法拍房交了保证金就可以参与竞拍,有两套房也可以购买,只是在税收上要比别人多交点税,和普通二手房买卖的税收差不多。

四、

委托助拍公司去竞拍靠谱吗?与经营范围不包括助拍的助拍公司签订的助拍合同是否有效?

     代别人买法拍房实际应该是以当事人的名义竞拍而不是公司名义竞拍,一般都只是提供一个代办服务,属于《合同法》规定的居间合同,目前是合法的,也不需要相应的资质证书。实践中可能存在部分公司超出经营范围给别人提供拍卖服务的,因法律规定违反法律、行政法规定的强制性规定的合同才属无效,也就是说公司签订的合同并不因“超出”经营范围而一概无效,这种居间服务合同并未违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定,一般都是有效的。

五、

法拍房交易中的保证金是怎么回事?

     为了防止恶意竞拍,法拍房交易拍卖前一般需要支付起拍价5%—20%左右的保证金,这笔钱是转到法院专门的指定账户的。拍卖结束后,如果拍到了,保证金就会作为房款转入法院指定账户,没拍到的会在3到5个工作日退回支付账户。如果拍卖成功后不想要了,保证金是不退的,因为这样等于房屋流拍,下次这套房屋的起拍价会少20%,用保证金弥补这个损失(三次流拍一般会以议价的形式抵债)。

六、

购买法拍房有哪些风险?

     法拍房拍卖,法院一般会告知:不负责过户和腾房,税费等费用自行去相关单位查询,房子以实物为准,也就是说很多法院基本只负责卖,其他一概不负责.这对于买家来说要求较高,最好是先委托律师做一个尽职调查,对房产做一个详细的了解。主要风险包括:

01

原房主不肯搬离

     房屋依法拍卖后原房主是要搬走的,但是如果房主不肯搬,特别是房主是老弱病残的情况下,虽然可以申请强制执行腾房,但过程非常麻烦,而且如果房主不是自愿搬走而是被强制执行搬走,他也可能回来堵锁眼、搞破坏等,影响买受人的居住安宁。

02

原房主户口不肯迁出、欠缴水电物业网费等。

03

带租拍卖

     《合同法》有个原则叫买卖不破租赁,意思是说在买卖之前如果这个房屋是有人租的,买家即使买了这个房子,也不能随便让租客搬走,要等这份租房合同到期或者租客主动搬走才能自由使用这套房子。很多老赖会提前把自己的房子假出租给朋友,一租就是10年甚至更长时间,这样哪怕有人拍到了房子也不能使用。

04

税费过高

     划拨土地上的房子,比如以前单位分配的公房、现在的经济适用房,都是在划拨的土地上建的,可以理解为地是国家做福利免费赠送的,现在进入流通市场买卖了就要补缴土地出让金,这个标准是房屋买卖差价的60%。但是由于这些房子以前是福利房,所以房子刚开始买的时候很便宜,远低于市场价,但是现在卖价和市场价不会差太多,所以房屋差价就很大,60%的出让金很不划算。

     另外如果拍卖的房屋上一次交易是非夫妻的直系亲属之间的赠与或者继承,没有交个税的,下一次交易要补上20%的个税。

05

贷款风险

     现在很多法拍房也是可以贷款的,但在选择贷款买房的时候一定要提前和银行确定好是否放款以及放款的时间,否则到期付不出尾款保证金会被没收,得不偿失。

     所以法拍房看似便宜,但如果没有事先做好功课、了解清楚房屋的各项情况,法拍房不仅不会便宜,甚至可能高于市场价,所以广大市民朋友在购买法拍房时一定要擦亮眼,谨慎购买。

06

中介公司风险

     在选择助拍的中介公司时,要核实公司既往案例、甄别法拍房信息的真伪,最好委托律师做尽职调查或者向法院执行法官核实,尽量不要与中介公司发生直接钱款往来,以免上当受骗。因为近几年随着法拍房市场的火热,出现较多以可直接购买低价法拍房为诱饵,诈骗竞买人财物的情况。


七、

怎么规避法拍房的风险?

(1)注意房屋的土地性质,了解拍卖房屋是否为单位分配的公房、经济适用房等在划拨土地上建造的房屋。

(2)亲临实地看房,要去现场看看房屋有没有质量问题、物业情况、小区环境、有没有腾房障碍等。

(3)确定腾房成本,需考虑如果法院不负责腾房的话自己能不能成功腾房。

(4)查看房子是否有租赁情况。

(5)算清楚法拍房的税费再决定是否竞拍,不要被看似较低的起拍价格蒙蔽而忽略背后隐藏的税费成本。

(本文图片均来自于网络,如涉及侵犯著作权,请及时与我们联系,我们将立即删除。)

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